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计价公开透明保障业主知情权

    近日,住房和城乡建设部对外公布了38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知。其中《住宅项目规范(征求意见稿)》提出“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”引发关注。

那么,以套内面积计价到底会给购房者带来什么样的影响?按套内面积计价是否等同于取消公摊呢?会对我国的房价产生重要影响吗?该如何从法律的角度看待住建部此次出台的项目规范?按套内面积计价政策该如何落地生根?

带着这些社会公众关注的焦点问题,《法制日报》记者与相关的法律专家进行了对话。

对话人

北京大学法学院教授    王锡锌

中国人民大学法学院教授      刘俊海

北京市住建委立法专家组成员、北京市律师协会物业管理委员会副主任  孟宪生

上海市建纬(郑州)律师事务所    李贵修

《法制日报》记者  万 静

计价模式不受约束

购房成本几无影响

记者:对于我国大部分省市来说,目前购买的商品房面积一般都采用建筑面积计算房屋总价。按照人们通常的理解,建筑面积包括房屋套内面积和公共面积之和。套内面积争议不大;公共面积可能包括楼梯、走廊、停车场、天井等。近年来,因为公摊率过高等因素引发的交易纠纷频频发生。

孟宪生:按照我国相关法律政策规定,商品房销售应该明码标价,实行每套房都有明确具体的价格标识制度,按照建筑面积或者套内建筑面积计价的,还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价。按套内面积计价也只是转换了一种计价方式。而原先的公摊面积,也是开发商支出的成本,已经客观存在,在房屋交易时,如果按套内面积计价,这些公摊面积成本也会摊入套内面积计价中,成为房价的一部分。因此按套内面积计价不会影响房屋价格。

李贵修:住建部的住房项目规范从法律效力上看,只是技术规范。征求意见稿规定住宅项目建设、适用和维护必须遵守本规范。由此可见,这一规范难以约束开发商,也不会对商品房销售计价模式产生强制性约束力。

刘俊海:实施按套内面积计价后,房屋单价将会相应提升。在这个过程中,如何避免开发商隐性抬价,值得政府相关部门关注。

公摊系数缺标准

房屋定价有猫腻

记者:按套内面积计价已在业界引起一片叫好声。因为它让房屋买卖真正变得“可计算、可监督”。

王锡锌:如果以套内面积计价模式正式实行,它将更有利于监管部门对房价的监督管理,让房屋定价变得更加透明公平。目前房屋买卖通常都采用按建筑面积计价,其中不可回避的就是公摊面积的价格监管问题。而公摊面积是房地产市场最不透明的一项指标。因为除了开发商,购房者很难拿到有详细公摊情况的测绘数据,这导致公摊面积存在很多猫腻,比如重复公摊、重复收钱等。

记者:目前北京大部分新建住宅交易标有两套价格,一套建筑面积价格、一套套内面积价格。而建筑面积价格会比套内面积价格低,以建筑面积计价会让购房者认为房价比较低,产生价格幻觉。

刘俊海:目前的建筑面积计价中公摊面积价格可谓是一笔糊涂账。如今,土地的容积率越来越高,建筑规划越来越严格,按照建筑面积计算的房价上涨幅度明显低于按照套内面积计算的房价上涨幅度。这样从表面上可以获得房价平稳的效果。

公摊面积计价是开发商、物业公司乐见的结果,因为物业收费、供暖收费都是按照建筑面积收的。公摊越多,费用越多。

记者:有业内人士提到,作为国内房地产交易和收费重要依据的“公摊系数”这个术语,至今都没在现行国家标准中出现过。没有关于公摊系数上下限的明确规定,开发商可将公摊面积“任性”做大。

孟宪生:实际中,公摊面积计入房价的规则非常混乱,购房者根本弄不明白。同一栋楼两梯两户的公摊,要比一梯两户的大;点式楼和板式楼的公摊也是不一样的;房子大,公摊就多点;房子小,公摊就会少点;只有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户,其公摊面积也是不一样的。公共设施、走廊越多公摊就越大;楼梯高度越高公摊越大。当然公摊也不是越小越好,太小的公摊意味着社区的舒适性降低。

电梯楼道需要维护

共有产权对价支付

记者:那么,是否可以理解为,要从制度上堵住这一漏洞,或许可从按套内面积计价开始。

刘俊海:将含公摊面积在内的建筑面积计价规则,改为统一按套内面积进行交易,也算是一种务实的纠偏。最关键的一点是让房屋交易变得更透明,让购房者不必再在建筑面积、套内面积、公摊面积等多个指标上与开发商“斗智斗勇”。

记者:公摊面积乱象的出现固然与不透明、不公开的按建筑面积计价的模式有关,但是否更多是因为立法不完善、对开发商监管不到位?

李贵修:政府部门要对公摊面积乱象高度重视,出台法规规章对公摊面积的范围、测算方法、公示办法、惩治对策等进行详细约定。政府监督还要加强对公摊违法行为的监管和惩治力度。为了能让监管落实到位,还可以强化社会监督,要求开发商对公摊面积的计算方法进行公开,保障业主的知情权。

大力推广按套内建筑面积计价的单价模式,避免因“公摊率计算”而产生房价欺诈行为。同时要求每个楼盘都设置多种计价模式,使买房人有交易选择权。

王锡锌:住建部上述规范也要注重如何落地生根。新规实施后对房屋交易和后续其他环节可能产生的连带影响,也该有配套的实施细则。比如,按套内面积算,对于业主缴纳物业费、取暖费,乃至日后可能征收的房产税等,都可能带来长远性利好,但这并不意味着小区公共区域的维护费用就可以免除。这部分费用到底该如何由业主分担,是折合到套内面积统一征收,还是另设标准仍需妥善处理。

记者:未来这一规定执行后,还存在公摊面积吗?类似公共设施电梯和楼道等的费用计价问题怎么解决?

李贵修:物权法第七十条规定了业主的建筑物区分所有权,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条规定了业主对共有部分的权利,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得放弃权利不履行义务。《商品房销售管理办法》第十八条规定,商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。

由上述法律规定可以看出,共有建筑的产权人为业主而不是开发商。根据民法公平原则,业主既然得到了共有建筑部分的产权,就必然要支付相应对价,即使按套内建筑面积计价,公摊面积(共有建筑面积)的价值也应在单价中体现。

记者:如果实行按套内面积计价模式,那么对现实中以前交易过的和正在进行的房产交易会产生什么样的影响?会有溯及力吗?

刘俊海:住建部拟出台的这个规范意见,是没有溯及力的,就是说以前已经交易完的房地产按照当时的计价模式就行了,不会有差价补偿等。现在需要注意的是正在进行的房地产交易行为。

应该具体情况具体对待,凡是没有正式签约的,包括内部认筹的、签订了内部认购协议的,都不能看成是“完成交易行为”,都可以适用按套内面积计价模式。前提条件是住建部的上述规范意见正式生效,房产交易行为在正式网签之前。只要是还没有签订正式的网签合同,都应当按套内面积销售。按套内面积计价影响最大的是期房销售,对于现房和二手房,购房者更容易计价。